Les limites du bail réel solidaire : ce qu’il faut savoir

Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif innovant qui vise à faciliter l’accès à la propriété pour les ménages modestes. Pourtant, comme tout mécanisme immobilier, il comporte ses propres limites et contraintes. Chez Fenrifoyer, nous avons analysé en détail ce dispositif pour vous aider à comprendre ses implications. Voici un aperçu des principaux inconvénients du BRS que vous devez connaître avant de vous lancer dans un tel projet.

Quelles sont les restrictions liées à la propriété en BRS ?

Le bail réel solidaire présente plusieurs limitations notables en termes de propriété. Tout d’abord, il est crucial de comprendre que vous n’êtes propriétaire que du bâti, pas du terrain. Ce dernier reste la propriété de l’organisme foncier solidaire (OFS). Cette particularité a des conséquences non négligeables :

• La durée du bail est limitée, généralement entre 18 et 99 ans
• Vous ne pouvez pas louer le bien ou le transformer en résidence secondaire
• Vous devez occuper le logement comme résidence principale au moins 8 mois par an

Ces restrictions peuvent s’avérer contraignantes pour certains propriétaires. Par exemple, si vous êtes amené à déménager temporairement pour des raisons professionnelles, vous ne pourrez pas louer votre bien pour compenser vos frais. D’autre part, la limitation de la durée du bail, même si elle est renouvelable, peut créer une certaine incertitude à long terme.

Il est également important de noter que les possibilités de valorisation du bien sont restreintes. Vous ne pourrez pas bénéficier pleinement de l’augmentation de la valeur du bien, et les travaux et aménagements que vous pouvez réaliser sont soumis à certaines restrictions. Cette situation peut être frustrante pour ceux qui voient l’immobilier comme un investissement à fort potentiel de plus-value.

Nous avons récemment accompagné un client dans un projet de rénovation de sa cuisine dans un logement acquis en BRS. Il a dû obtenir l’accord de l’OFS pour certains travaux, ce qui a allongé le processus et limité ses choix initiaux. Cette expérience illustre bien les contraintes que peuvent rencontrer les propriétaires en BRS dans la gestion de leur bien.

Les conditions de revente : un frein majeur ?

L’un des aspects les plus contraignants du bail réel solidaire concerne les conditions de revente. De manière similaire, la revente est soumise à des règles strictes qui peuvent limiter considérablement votre flexibilité financière. Voici les principaux points à retenir :

• Le prix de revente est encadré et limité par l’OFS
• La plus-value à la revente est très limitée, voire inexistante
• Vous ne pouvez revendre qu’à des acquéreurs respectant les mêmes critères d’éligibilité
• Le délai de revente peut être long en raison du nombre limité d’acheteurs éligibles

Ces conditions peuvent s’avérer problématiques si vous avez besoin de vendre rapidement ou si vous espériez réaliser une plus-value significative. Par exemple, si vos revenus augmentent et que vous souhaitez acquérir un bien plus grand, vous pourriez vous retrouver dans une situation délicate, ne pouvant ni bénéficier d’une plus-value substantielle, ni vendre rapidement votre bien.

Il est utile de préciser que selon une étude réalisée en 2024, le délai moyen de revente d’un bien en BRS était de 9 mois, contre 3 mois pour un bien classique. Cette différence significative s’explique principalement par le nombre restreint d’acheteurs potentiels répondant aux critères d’éligibilité.

Complexité administrative et financière : à quoi s’attendre ?

Le bail réel solidaire implique une gestion administrative plus complexe qu’un achat immobilier traditionnel. Cette complexité se manifeste à plusieurs niveaux :

• Un processus d’acquisition plus complexe
• La nécessité de fournir régulièrement des justificatifs de ressources et d’occupation
• Une gestion administrative potentiellement lourde avec l’OFS

Par ailleurs, le financement d’un bien en BRS peut s’avérer plus compliqué. Les banques peuvent se montrer réticentes à financer ce type de projet, ce qui peut entraîner des délais plus longs et un taux de refus potentiellement plus élevé. Il est crucial de bien anticiper ces aspects financiers avant de s’engager dans un projet de BRS.

En termes de charges, il faut également prendre en compte la redevance mensuelle à verser à l’OFS, qui s’ajoute aux frais habituels de copropriété et aux taxes foncières. Cette redevance, généralement comprise entre 1 et 4€ par m², peut représenter une charge non négligeable sur le long terme.

À titre d’exemple, pour un appartement de 70m², la redevance mensuelle peut atteindre 280€, soit 3360€ par an. Sur une durée de 20 ans, cela représente un coût total de 67 200€, une somme conséquente à intégrer dans votre budget.

L’impact sur la qualité de vie et la flexibilité

Au-delà des aspects financiers et administratifs, le bail réel solidaire peut avoir un impact sur votre qualité de vie et votre flexibilité. Voici quelques points à considérer :

• Risque de stigmatisation lié au dispositif social
• Tensions potentielles avec le voisinage dues aux différences de statuts
• Difficultés à s’adapter en cas d’évolution de la situation personnelle ou professionnelle
• Contraintes sur l’utilisation du bien (impossibilité de faire de la location saisonnière, par exemple)

Ces aspects peuvent sembler secondaires au premier abord, mais ils peuvent avoir un impact significatif sur votre confort de vie à long terme. Par exemple, si vous êtes muté dans une autre ville pour une durée de 6 mois, vous ne pourrez pas louer votre logement pendant cette période, ce qui peut engendrer des difficultés financières.

De même, la transmission du patrimoine est complexifiée dans le cadre d’un BRS. Vous ne pouvez pas transmettre le terrain à vos héritiers, et ces derniers doivent également respecter les conditions d’éligibilité pour pouvoir bénéficier du bien. Cette situation peut créer des complications lors de la succession.

En tant que spécialistes de l’aménagement et de l’immobilier, nous conseillons toujours à nos clients de bien peser le pour et le contre avant de s’engager dans un dispositif tel que le BRS. Bien que ce mécanisme offre une opportunité intéressante d’accès à la propriété pour certains ménages, il est crucial d’en comprendre toutes les implications à long terme pour faire un choix éclairé.